Co powinno znaleźć się w umowie najmu ?
Na wstępie podkreślmy bardzo istotną rzecz dotyczącą umowy najmu.
Umowy najmu nie musisz zawierać na piśmie ALE najem nieruchomości bądź pomieszczeń na okres dłuższy niż rok bez zachowania formy pisemnej skutkuje tym że umowa taka zostaje zawarta na czas nieoznaczony. To z kolei przekłada się na długość okresu wypowiedzenia. Więcej na ten temat przeczytasz tutaj.
1. Czynsz najmu
Czy już może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
Czym są świadczenia innego rodzaju?
Jeśli jesteś lekarzem i wynajmujesz gabinet w placówce medycznej twoim czynszem mogą być na przykład świadczenia opieki zdrowotne na rzecz pacjentów placówki w której gabinet wynajmujesz.
Czynsz płatny w pieniądzu może być uiszczony miesięcznie bądź też z góry za cały czas trwania najmu.
Termin płatności czynszu może być dowolny.
Jeśli nie określisz w umowie terminu w jakim czynsz najmu winien zostać uiszczony zastosowanie znajdą przepisy ogólne.
Zgodnie z ogólnymi przepisami kodeksu cywilnego jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry:
- gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu
- gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc – miesięcznie, do 10. dnia miesiąca
- gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony– miesięcznie, do 10. dnia miesiąca
2. Uprawnienia i obowiązki wynajmującego w umowie najmu
Obowiązki
- Wydanie rzeczy
Koniecznie określ termin w ciągu którego nieruchomości wynajmowana powinna zostać wydana do używania najemcy.
Polecam również powiązać ten etap ze sporządzeniem protokołu zdawczo -odbiorczego w którym w szczególności powinieneś określić stan w jakim aktualnie znajduje się nieruchomość oraz jej ewentualną zawartość.
2. Umożliwienie korzystania z rzeczy
O co tutaj chodzi ? Jako przykład można podać sytuację w której najemca ma zapewniony dostęp do wynajmowanych pomieszczeń poprzez zaparkowanie swojego auta na wyznaczonym terenie i wejście do placówki z użyciem przepustki.
3. Utrzymanie rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku
Wynajmujący odpowiada za zapewnienie ustalonej użyteczności przedmiotu najmu. W tym celu zobowiązany jest zwłaszcza do dokonywania koniecznych napraw i ponoszenia z tego tytułu nakładów.
Uprawnienia
- prawo do wyrażenia zgody na zmianę sposobu używania przedmiotu najmu
- prawo do wyrażenia zgody na podnajem oraz oddania w bezpłatne używanie
- prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy
- prawo do wypowiedzenia umowy w przypadku zalegania przez najemcę z zapłatą czynszu
- prawo do wypowiedzenia wysokości czynszu
3. Uprawnienia i obowiązki najemcy
Obowiązki
- ponoszenie drobnych nakładów na przedmiot najmu
- niezwłoczne zawiadomienie wynajmującego w przypadku dochodzenia przez osobę trzecią przeciwko najemcy roszczeń dotyczących przedmiotu najmu
- obowiązek używania rzeczy w sposób określony w umowie lub wynikający z właściwości i przeznaczenia rzeczy
- obowiązek zwrotu przedmiotu najmu po jego zakończeniu w stanie niepogorszonym
Uprawnienia
- Uprawnienia wynikające z rękojmi za wady rzeczy
4. Możliwość wypowiedzenia umowy
Zagadnienie wypowiedzenia umowy najmu powiązane jest z faktem zawarcia umowy na czas oznaczony lub nieoznaczony.
Jeśli podpisałeś umowę najmu na czas oznaczony w razie chęci wypowiedzenia umowy zajrzyj do jej treści aby ustalić w jakich okolicznościach umowa może zostać wypowiedziana oraz jaki obowiązuje cię termin wypowiedzenia.
Jeśli natomiast twoja umowa została zawarta na czas nieoznaczony zarówno najemca jak i wynajmujący mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem zarówno terminów umownych jaki ustawowych w zależności od tego czy w treść umowy znalazły się zapisy dotyczące tej kwestii.
Czyli jeśli masz umowę na czas nieoznaczony możesz ją rozwiązać z zachowaniem terminów wypowiedzenia zawartych w umowie.
Jeśli jednak w umowie brak jest regulacji dotyczącej terminu wypowiedzenia umowę możesz wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych.
Jakie to są terminy?
1.Jeśli czynsz płatny jest w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
2. jeśli czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
3. z kolei jeśli czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu, na trzy dni naprzód,
4. a jeśli najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Wskazówki które pozwolą ci uniknąć problemów z wynajmującym/ najemcą
- Zawsze sporządzają umowę najmu na piśmie w 2 egzemplarzach
- Dokładnie przeanalizuj treść umowy i sprawdź czy osoba która pod umową się podpisuje jest tą osobą wymienioną w treści umowy.
- Dokładnie określ uprawnienia i obowiązki obu stron
- Wskaż terminy płatności czynszu
- Określ długość okresów wypowiedzenia
- Wyszczególnić przypadki w których umowa może zostać rozwiązana
Pamiętaj! Jeśli masz jakieś wątpliwości skontaktuj się z adwokatem, obiektywne i rozsądne spojrzenie na sprawę na pewno ułatwi rozwiązanie ewentualnego konfliktu.